February 19th, 2017

Фагот

Про титановое правило при оформлении недвижимости

Давно работая в сфере консалтинга по сделкам с недвижимостью, имею желание рассказать про одно даже не железное, а титановое правило.
Когда пациенты начинают экономить на вроде бы самых несущественных моментах, сделка может привести (и приводит) к совершенно непредсказуемым и печальным результатам.
Скупой платит стократно.
Вот три примера, один другого чудеснее.
Арендатор земли оформляет на земле сарай и подает на выкуп земельного участка (за 10 тысяч рублей).
Муниципалы радостно денежку принимают и отправляют арендатора с его сараем в Росреестр.
Тот идет в Росреестр сразу с покупателем земельки (за 200 000 рублей).
В ходе этого увлекательного действия с профитом 1900 процентов они пытаются сэкономить на получении документа о согласии супруги продавца на сделку. Правда, сестра покупателя настояла на получении этого документа, в итоге стороны на 700 рублей (где-то около этого сумма) раскошеливаются.
В МФЦ документы принимают, покупатель отдает денежку продавцу.
Неожиданно Росреестр приостанавливает первичную сделку по приватизации, поскольку с недавних пор нельзя выкупать арендованную для строительства дома землю без этого самого дома.
То есть, тупик. Покупатель деньги уже отдал, продавец загасил ими долг в банке, сделка не состоялась, и вряд ли уже состоится. Если только через суд с затратами (25-30 тысяч рублёв).
Второй пример.
Фермер скупает землю через женщину 58 лет. То есть, та прикупает себе паи товарок и других крестьян-односельчан, затем полученное продает фермеру за 300 000 рублей.
При оформлении документов стороны опять же экономят на согласии супруга, оформляя купчую на 350 гектаров земли (ТРИ С ПОЛОВИНОЙ КВАДРАТНЫХ КИЛОМЕТРА РОССИИ-МАТУШКИ!!!) сразу от обоих, Росреестр весь этот ахтунг с экономией 700 рублей (а это именно ахтунг) толерантно пропускает.
В итоге к 1 мая женщина должна сдать декларацию, где НДФЛ берется с 70% кадастровой стоимости получившегося куска Руси святой, то есть налог составит около 580 000 рублей.
Поскольку это - провинция, и все друг друга знают, из налоговой, предвидя вой и прочее непотребство, бегущую к финансовому обрыву женщину уже предупредили.
Оспаривание кадастровой стоимости не может быть менее 50 000 рублей, но обычно - это 160-170 тысяч рубчиков.
Сильнейшая экономия получилась.
Самым крутым оказался третий. Тот оформил 1 300 гектар земли (13 квадратных километров) себе от крестьян в дар.
То есть, вместо того, чтобы через кого-то из пайщиков сбить всю эту землю в уставный капитал фирмы "Ватрушка", а затем выкупить долю в ООО, будущий агробарон решил сэкономить на таком ужасно дорогом оформлении (около 30 000 рублей).
Итог просто прекрасен. По кадастровой стоимости земля стоит 30 миллионов, налог с подарка составляет 3 900 000 (буквами не буду писать, и от цифр уже страшно)...
Оспаривание кадастровой стоимости в этом случае обойдется примерно в 300 000 рублей...
Такое вот титановое правило.